서울 아파트 증여 급증! 감정평가 과세 확대 전 증여 몰린 이유는?

 

 

최근 서울 아파트 증여가 폭발적으로 증가했습니다! 대체 무슨 일일까요? 바로 증여세 감정평가 과세 확대 시행 전 절세를 위한 막차 수요 가 몰린 것이죠. 초고가 아파트를 중심으로 증여가 급증한 현상 , 지금 바로 분석 결과를 확인해보세요! 주요 키워드: 아파트 증여, 감정평가, 절세, 서울 부동산, 증여세. 서브 키워드: 초고가 아파트, 강남 3구, 부동산 시장, 세제 정책.

증여 폭증의 현장, 서울 아파트 시장 분석

2025년 서울 아파트 증여 시장은 그야말로 뜨거웠습니다. 한국부동산원 자료에 따르면, 2024년 10월 서울 아파트 증여 비율은 무려 14.4%! 전년 동월(7.9%) 대비 약 1.8배 급증 한 수치입니다. 놀랍게도 2024년 12월(29.9%) 이후 최고치를 기록했죠. 이러한 증여 열풍은 11월에도 13.6%로 꾸준히 이어졌는데요, 대체 무슨 일이 벌어진 걸까요?

초고가 아파트 밀집 지역, 증여 거래의 중심지로 떠오르다

눈여겨볼 점은 증여 거래가 특정 지역에 집중 되었다는 겁니다. 서초구는 10월 전체 거래의 55%, 11월 44%가 증여로 이루어졌습니다. 강남구(10월 20%, 11월 14.5%), 송파구(10월 17%, 11월 무려 36%!), 강동구(10월 21.2%, 11월 24%), 성동구(11월 22.2%) 등 초고가 아파트 밀집 지역 에서 증여 거래가 활발하게 이루어졌습니다. 반면, 노원구, 도봉구, 강북구 등 중저가 아파트 밀집 지역의 증여 비율은 2~5%대에 그쳤습니다. 이러한 지역별 차이는 무엇을 의미할까요? 바로 증여의 목적이 단순 상속이나 자산 관리를 넘어 절세에 있다는 것을 시사 합니다.

증여 급증의 핵심 원인, 감정평가 과세 확대

증여 폭증의 핵심 원인은 바로 2025년부터 시행된 증여세 감정평가 과세 확대 입니다. 기존에는 시세 파악이 어려운 초고가 주택의 경우 공시가격을 기준으로 증여세를 산정했는데요, 이로 인해 일부 초고가 아파트 증여세가 중형 아파트보다 낮아지는 모순적인 상황이 발생하기도 했습니다. 하지만 2025년부터 국세청은 감정평가를 통해 증여세를 산정하는 대상을 확대하고 기준 또한 강화했습니다. 신고가액이 추정 시가보다 5억 원 이상 낮거나 차액 비율이 10% 이상인 경우 감정평가 대상에 포함 되는데, 이는 기존 기준(10억 원/10%)보다 훨씬 빡빡해진 것이죠!

절세를 위한 막차 탑승, 다주택자들의 선택은?

감정평가 과세 강화 이전에 증여를 완료하려는 움직임 이 증여 거래 급증의 불씨를 당겼습니다. 특히 다주택자들은 증여 후 양도 시 발생하는 양도소득세 부담을 줄이기 위해 증여를 선택했을 가능성이 높습니다. 게다가 2024년 9월 이후 대출 규제 강화 등의 영향으로 거래량 감소와 실거래가 하락이 맞물리면서, 상대적으로 자금 여력이 있는 수요자들이 증여를 통해 자산을 이전하는 것을 선호하게 된 것이죠. 강남 3구 등 규제 지역에서는 증여자가 1주택자가 아닌 경우 증여 취득세가 중과되기 때문에 감정평가 과세 강화 이전에 증여를 마치려는 수요가 더욱 몰렸을 것으로 추정됩니다. 이러한 현상은 마치 곧 문이 닫히는 기차에 막차 탑승객들이 몰리는 모습을 연상시킵니다.

미래 전망: 증여 시장, 앞으로 어떻게 될까?

증여 시장의 미래는 감정평가 과세 강화, 부동산 시장 상황, 정부의 세제 정책 등 여러 요인에 따라 춤을 출 것으로 예상됩니다. 단기적으로는 증여세 부담 증가로 증여 거래가 주춤할 가능성이 높습니다. 그러나 장기적인 관점에서는 자산 이전 수요와 절세 전략 변화에 따라 증여 거래가 다시 활기를 띨 가능성도 배제할 수 없습니다. 시장 상황과 정책 변화에 따라 증여 거래량은 요동칠 수 있으므로, 꾸준한 관찰과 분석이 필요합니다. 특히 개별 자산의 특성과 투자 목표를 고려한 맞춤형 절세 전략 수립이 더욱 중요 해질 전망입니다. 부동산 시장의 변화무쌍한 흐름 속에서 성공적인 투자를 위해서는 냉철한 분석과 신중한 판단이 필수적입니다. 전문가의 도움을 받아 최적의 투자 전략을 세우는 것이 현명한 선택일 수 있습니다. 변화하는 시장 환경에 발맞춰 꾸준히 정보를 습득하고 전문가와 상의하며 투자 결정을 내리는 것이 성공적인 자산 관리의 지름길입니다.