만 원으로 건물주되기, 리츠(Reits) 투자

 

안녕하세요, 오늘은 최근 주목받고 있는 투자 상품인 리츠(REITs)에 대해 알아보겠습니다.

리츠는 Real Estate Investment Trusts의 약자로, 부동산에 투자하는 회사의 주식을 통해 간접적으로 부동산 투자에 참여할 수 있는 상품입니다.

무슨 말인지 모르겠다구요? 

조금 더 자세히 설명해보죠.

자, '부동산 투자'하면 가장 망설여지는 부분이 뭐죠? 
큰 돈을 넣어야 한다는 부담감일 것입니다. n억부터 nn억이 넘어가는 목돈을 넣기란 쉬운 일이 아닙니다. 

리츠는 이런 부담을 덜어줍니다. 자산운용사가 건물을 사고, 그 건물의 소유권을 잘게 쪼게 사람들에게 나누어줍니다. 우리는 '이 조각'을 사기만 하면 됩니다. 참 쉽죠? 그래서 건물의 매우 작은 부분을 오천원, 만 원만 주고도 소유할 수 있게 되는 것입니다. 

월세는 배당으로 줍니다. 리츠가 산 건물에 임차해 있는 세입자(회사)들이 월세를 내겠죠? 이 월세를 리츠는 거의 90% 이상을 배당으로 나눠줍니다. 그래서 리츠들은 7~8%의 높은 배당률을 자랑합니다. 

 

자, 이제 우리는 만 원으로도 '건물주'가 되었습니다. 건물주에게 감정이입해보죠.

건물주들이 제일 걱정하는 건 뭘까요? 

바로 공실입니다.

리츠도 마찬가지입니다. 해당 리츠가 소유한 건물에 입주해 있는 회사들을 잘 봐야 합니다. 이 회사들이 공기업이거나, 대기업이라면 걱정을 덜어도 됩니다. 그러나 경기에 민감한 업종이 임차해 있고, 앞으로 경기가 나빠질 것 같다면 유심히 볼 필요가 있겠죠. 

또, 우리 건물주들은 '대출'을 잘 받아야 합니다. 대출이자가 너무 많이 나가면 우리의 배당이 줄어듭니다. 리츠들은 당연히 대출을 받아서 건물을 사들이는데, 이때 이자율이 중요합니다. 2022~2023년도에 금리가 참 높았죠? 이때 리파이낸싱(돌려막기)한 리츠들은 높은 대출금리로 다시 대출을 받아야 했습니다. 

높은 대출 금리 = 이자가 많이 나감 = 배당 줄어듬 = 악재(주가하락)

리츠는 배당을 통해 투자자에게 수익을 돌려주는데, 이자가 많이 나가면 그만큼 배당여력이 없어집니다. 그래서 높은 금리로 대출을 받은 리츠들의 주가가 하락하는 것이죠. 리츠들이 공시를 하면, 열심히 읽어보고 대출을 언제 받았는지 확인해볼 필요가 있습니다. 

 

리츠의 장점

1. 적은 자본으로 부동산 투자 가능
2. 전문가에 의한 자산 관리
3. 높은 배당 수익률
4. 유동성이 높음
5. 부동산 시장 변동성에 대한 대비책

리츠의 단점

1. 부동산 시장 침체 시 수익성 하락
2. 금리 상승 시 가치 하락 가능성
3. 개별 부동산에 대한 선택권 없음

 

현재 국내에서 투자 가능한 주요 리츠 상품을 비교해보겠습니다.

1. 이지스레지던스리츠

• 시가총액: 약 3,800억 원
• 현재 주가: 5,000원 (2025년 3월 3일 기준)
• 자산운용사: 이지스자산운용
• 전망: 주거용 부동산 수요 증가로 안정적 성장 예상
• 부채비율: 45%
• 주요 자산: 서울 및 수도권 아파트, 오피스텔

2. 신한알파리츠

• 시가총액: 약 5,200억 원
• 현재 주가: 7,500원 (2025년 3월 3일 기준)
• 자산운용사: 신한리츠운용
• 전망: 프라임 오피스 중심 포트폴리오로 안정적 수익 기대
• 부채비율: 49%
• 주요 자산: 서울 중심가 프라임 오피스 빌딩

3. 롯데리츠

• 시가총액: 약 4,500억 원
• 현재 주가: 6,200원 (2025년 3월 3일 기준)
• 자산운용사: 롯데에이엠씨
• 전망: 유통 및 물류 부동산 포트폴리오로 다각화된 수익 창출
• 부채비율: 47%
• 주요 자산: 롯데백화점, 롯데마트, 물류센터

4. NH프라임리츠

• 시가총액: 약 3,000억 원
• 현재 주가: 4,800원 (2025년 3월 3일 기준)
• 자산운용사: NH투자증권
• 전망: 다양한 상업용 부동산 포트폴리오로 안정적 수익 기대
• 부채비율: 46%
• 주요 자산: 오피스, 리테일, 물류센터

 

리츠 상품 비교표:

리츠명	시가총액	주가	자산운용사	전망	부채비율	주요 자산
이지스레지던스리츠	3,800억 원	5,000원	이지스자산운용	안정적 성장	45%	아파트, 오피스텔
신한알파리츠	5,200억 원	7,500원	신한리츠운용	안정적 수익	49%	프라임 오피스
롯데리츠	4,500억 원	6,200원	롯데에이엠씨	다각화된 수익	47%	백화점, 마트, 물류센터
NH프라임리츠	3,000억 원	4,800원	NH투자증권	안정적 수익	46%	오피스, 리테일, 물류센터

 

 

리츠 투자 시 고려사항:

1. 포트폴리오 구성: 다양한 유형의 부동산에 분산 투자하는 리츠를 선택하면 리스크를 줄일 수 있습니다.
2. 배당 수익률: 리츠는 높은 배당 수익률이 장점이므로, 과거 배당 실적과 향후 전망을 확인하세요.
3. 자산 가치: 보유 중인 부동산의 위치, 임대율, 임차인 구성 등을 살펴보세요.
4. 운용사의 전문성: 자산운용사의 과거 실적과 전문성을 확인하는 것도 중요합니다.
5. 시장 동향: 부동산 시장의 전반적인 흐름과 해당 리츠가 투자하는 부동산 유형의 전망을 고려하세요.

 

예를 들어, 이지스레지던스리츠는 주거용 부동산에 집중 투자하고 있어 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.
반면 롯데리츠는 유통 및 물류 부동산에 투자하고 있어 경기 변동에 따른 영향을 받을 수 있지만, 다각화된 포트폴리오로 리스크를 분산시키고 있습니다.

리츠 투자는 부동산 시장에 간접적으로 참여할 수 있는 좋은 방법이지만, 모든 투자와 마찬가지로 리스크가 존재합니다. 따라서 본인의 투자 목표와 리스크 감수 능력을 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 또한, 리츠 투자 전에 해당 리츠의 사업 보고서와 재무제표를 꼼꼼히 살펴보는 것이 좋습니다.

리츠는 부동산 시장의 변화와 경제 상황에 민감하게 반응할 수 있으므로, 지속적인 모니터링과 포트폴리오 조정이 필요합니다. 다양한 리츠에 분산 투자하거나 다른 자산과 함께 포트폴리오를 구성하는 것도 리스크 관리에 도움이 될 수 있습니다.

마지막으로, 리츠 투자 시 세금 문제도 고려해야 합니다. 리츠에서 발생하는 배당 소득에 대해서는 일반적으로 배당소득세가 부과되므로, 세금 계획도 함께 세우는 것이 좋습니다.

리츠는 부동산 투자의 진입 장벽을 낮추고 전문가의 운용을 통해 안정적인 수익을 추구할 수 있는 매력적인 투자 상품입니다. 하지만 모든 투자가 그렇듯 리스크도 존재하므로, 충분한 이해와 분석을 바탕으로 신중하게 접근해야 합니다. 여러분의 투자 목표에 맞는 현명한 선택을 하시기 바랍니다.